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El milagro de la Inmobiliaria Colonial

Reducir una deuda de más de 8.000 millones de euros y centrarse en el negocio de alquiler de oficinas ha sido fundamental para que esta inmobiliaria no se haya convertido en la enésima víctima, tras el estallido de la burbuja del ladrillo.


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El 24 de marzo de 2007 Astroc se hundió en Bolsa un 60%. Fue el primer aviso de lo que llegaría meses después, cuando estalló la crisis hipotecaría subprime. A partir de entonces, los imperios españoles del ladrillo empezaron a desquebrajarse originando la caída de gigantes como Martinsa Fadesa, Reyal Urbis, Habitat, Sacresa, Nozar, Noriega, Tremon, Aifos, Vallehermoso, San José, Marina D’Or, Realia, Llanera y el Grupo Lábaro. Algunos de ellos no han llegado a recuperarse, otros han salido del concurso de acreedores. Pero lo que siempre ha llamado la atención de todos los analistas es que en esta negra lista de cadáveres nunca haya estado presente Colonial.

dentro-3Y si echamos la vista atrás, la verdad es que la inmobiliaria catalana tenía todas las papeletas para desbancar a Martinsa Fadesa en el dudoso ranking del mayor concurso de acreedores de la historia. Cuando explotó la crisis, la ladrillera, presidida entonces por Luis Portillo,era un mar de pérdidas, arrastraba una deuda de más de 8.000 millones de euros, y tenía una infinidad de activos cuyo valor estaba por los suelos. Su gran error había sido el mismo que el de todos sus rivales: pensar que tenían superpoderes que las hacían invulnerables a cualquier acontecimiento. “Al calor de la burbuja todas las inmobiliarias españolas se creyeron que podían hacer de todo. Eso las hundió. Este sector se mueve con tres tipos de empresas, las patrimonialistas, que son las que tienen el edificio y lo alquilan. Un segundo grupo lo componen la inmobiliarias que compran el suelo, construyen el edificio y lo venden a las anteriores y, por último, están las que solo negocian con el terreno. Así funciona el ladrillo en el mundo anglosajón. Pero en España pensaron que una sola empresa podía coparlo todo”, explica Miguel Hernández, del IE Business School.

Colonial cayó en esa trampa. Luis Portillo diversificó la compañía, que pasó de alquilar oficinas a promover suelo, y a entrar en el mercado residencial y en el de los centros comerciales. Y todo a base de compras que iban aumentando la deuda hasta llegar un punto en el que suponía el 84% de los activos.

grafico-1Así estaban las cosas cuando la crisis desnudó a todos estos imperios con pies de barro, pero no pudo con Colonial. De hecho, en la actualidad, esta inmobiliaria ha reducido su deuda a poco más de 1.000 millones de euros, ha transformado las pérdidas en beneficios (559 millones de euros en el primer semestre de 2014) y luce nuevos accionistas de referencia, como Juan Miguel Villar Mir (OHL). ¿Cómo ha sido posible semejante milagro? “La compañía se ha salvado porque ha regresado a sus orígenes. La llegada de Luis Portillo en 2006 la hizo meterse en otros campos llegando un momento en el que no se sabía a lo que se dedicaba. Por suerte, los gestores actuales la han reconducido, lo que ha sido vital para llamar la atención de los inversores”, resume Miguel Hernández.

Es decir: la clave de todo está en que Colonial se ha vuelto a dedicar a lo que siempre fue su negocio, el alquiler de oficinas, y se ha desprendido de las estrafalarias aventuras empresariales de su anterior presidente. “El inversor siempre ha pedido especialización. Por eso en 2008 reorientamos la estrategia, abandonamos el mercado residencial y nos centramos en ser patrimonialistas y líderes en oficinas prime”, asegura Carmina Ganyet, directora general Corporativa de Colonial. Esta transformación ha originado que en la actualidad el 93% de sus activos sean edificios de oficinas (el 7% restante son retail), lo que originó unos ingresos por rentas de 213 millones de euros en 2013. En cuanto a los territorios donde la compañía tiene presencia destacan tres: Madrid, Barcelona y París.

Pero que nadie se engañe. Llegar a este punto en el que la empresa presume de sonrisa Profidén no ha sido para nada sencillo. El duro camino comenzó con la toma de control de la empresa por parte de los bancos acreedores. Su primera decisión fue desterrar a Luis Portillo a su Sevilla natal y repescar al antiguo equipo gestor de la empresa, comandado por Juan José Bruguera. Un hombre muy cercano a La Caixa, que se trajo a Pere Viñolas, como director general. Ninguno tenía el glamour de estar en la lista de los más ricos del mundo como Portillo, pero eran inmobiliarios, que era lo que hacía falta para salvar a una inmobiliaria.

dentro-4El órdago de Asentia. La primera planta del edificio de rescate de Colonial pasaba por reducir la monstruosa deuda. En solo dos años se pasó de más de 8.000 millones a 3.000 millones. “Se desinvertió en activos no estratégicos y se realizó una capitalización. Todo ello fue posible porque nuestro accionariado estaba compuesto por bancos internacionales, que sí reconocían la crisis. En cambio, las entidades financieras nacionales seguían pensando que aquí no pasaba nada”, explica Ganyet. Este hecho fue clave para seguir sobreviviendo, ya que Bank of Scotland, Crédit Agricole o Commerzbank (que controlaban más del 60% de la compañía) prefirieron asumir pérdidas del 50% de le deuda con tal de que la empresa tuviera una oportunidad de futuro. “Las españolas no hubieran aceptado”, reconoce Ganyet.

Al mismo tiempo que se negociaba con los acreedores, Colonial tuvo la genial idea de desprenderse de sus activos tóxicos de suelo y promoción residencial colocándolos todos en un invento al que llamaron Asentia. Se trataba del banco malo de la inmobiliaria, con el que se anticiparon más de un año a la creación de la Sareb. Como era de prever esta jugada financiera fue un lastre para las cuentas de la compañía, ya que valoró sus activos en solo 150 millones de euros, que provisionó al 100%. Así en 2012 y 2013, Asentia fue el principal responsable de que Colonial perdiera 1.129 millones de euros y 547 millones, respectivamente. Pero la buena noticia fue que había logrado lanzar el mensaje al mundo de que la inmobiliaria tenía una cartera de activos saneada y especializada en oficinas, que era justo lo que andaban buscando los inversores. “Fuimos muy activos y le echamos imaginación para encontrar soluciones. Otras compañías no han sido tan ágiles y ahora ya no es el momento de crear otro banco similar”, añade Ganyet.

grafico-2Tras la aventura de Asentia, de la que Colonial ya ha salido en 2014, lo que ha sido fundamental para regresar a los números negros, el siguiente objetivo fue el de concertar reuniones con cualquier inversor con un mínimo de interés en el mercado inmobiliario español. Uno de los muchos a los que fueron a ver fue a Juan Miguel Villar Mir, el fundador de OHL. Al veterano empresario le pareció espléndido el giro dado por la firma centrándose en el alquiler. Pero sobre todo le atrajo aquello que todos llaman la joya de la corona de Colonial: SFL. Esta inmobiliaria francesa es la madre del cordero de los activos de la catalana. De los 49 edificios de oficinas que tiene la compañía. y que suman 1,1 millones de metros cuadrados valorados en 5.222 millones de euros, la filial gala posee el 41%. Además, supone el 70% de los ingresos por alquileres. Un caramelo que Colonial estuvo cerca de perder. De haberlo hecho, Villar Mir nunca hubiera acudido al rescate y quizá hoy habría otro representante más en la larga lista de caídos del ladrillo.

Esa fue la última, por el momento, batalla ganada por Bruguera y los suyos, y de nuevo tuvo en la deuda a su principal enemigo. A pesar de lo que ya habían hecho (Asentia, desprenderse de activos como el 15% FCC heredado de la era Portillo, etc.), la empresa debía a comienzos de 2014 más de 2.100 millones de euros. “Los bancos que había en Colonial habían vendido la deuda a fondos de inversión, que tenían una agenda diferente a la nuestra. Por eso había que pagarles a todos y empezar una nueva compañía desde cero”, explica Ganyet. Para lograrlo, la empresa ha reducido sus débitos a la mitad mediante una ampliación de capital de 1.266 millones de euros, que fue seguida por los nuevos accionistas de la compañía: Grupo Villar Mir (24%), Qatar Investment (13%), Coral Partners (9,5%) y el grupo colombiano Santo Domingo (7,5%). Ellos, junto a otras incorporaciones, como Amura Capital (7%) y Fidelity (2,7%) forman ahora el núcleo duro de esta firma ladrillera. La operación fue todo un éxito ya que también sirvió para que Colonial no tuviera que vender el paquete del 58% que tiene en la francesa SFL. “La ampliación se realizó en el momento justo. La prima de riesgo había caído, la bolsa se había recuperado y los activos inmobiliarios españoles habían sufrido recortes de más del 40%. Era el momento ideal para atraer a inversores extranjeros como Qatar”, añade Miguel Hernández.

grafico-3En busca de nuevas presas. Esta última victoria nos deja a una inmobiliaria que vuelve a tener músculo para ser alguien importante en el mundo del ladrillo europeo. De hecho, ahora se permite el lujo de salir de compras. Su próxima presa se llama Realia. Colonial quiere quedarse con su división de oficinas por un importe de 650 millones de euros. Pronto sabremos si FCC y Bankia, principales accionistas, aceptan el precio. Por si fuera poco, SFL también cuenta con 400 millones de euros de caja para invertir en activos inmobiliarios.

¿Quiere decir esto que los gestores comandados por Bruguera pueden dedicarse ahora a vivir del trabajo realizado? Nada de eso. Hasta el momento Colonial ha logrado superar todas las trampas que dejaron los años de la burbuja inmobiliaria. Pero ahora le queda afrontar un nuevo reto: olvidarse de la deuda y centrarse en su negocio, que no atraviesa por su mejor momento. “Antes teníamos una tasa de ocupación del 97%. Pero en los últimos años ha ido cayendo hasta el 82%. Ese será nuestro futuro campo de batalla. Además tampoco nos olvidaremos de estar pendientes de más oportunidades de negocio que puedan surgir, sobre todo en España”, avisa la directora general Corportativa de Colonial. Ella, como el resto de veteranos de la casa, sabe que forma parte de un milagro empresarial en el que muy pocos confiaban. La verdadera resurrección de una compañía que ha sido capaz de sobrevivir a la ruinosa gestión de uno de aquellos empresarios, conocidos como los señores del ladrillo.



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