Uno de los temas que el nuevo Gobierno se ha propuesto abordar es el de la posible regulación de los precios del alquiler. El acceso a la vivienda es reconocido como uno de los grandes problemas que enfrenta el país no solo ya por el Ejecutivo de coalición entre el PSOE y Unidas Podemos, sino también por el propio empresariado inmobiliario, que reconoce una subida de los precios, de hasta el 60% de media en Madrid y Barcelona desde 2013, que excede la capacidad de la demanda. Claro está que coinciden en detectar un problema, pero no así en el tipo de solución.
Aferrándose a algunos modelos extranjeros, el Gobierno plantea una solución mixta de control de precios, regulación especial para los fondos de inversión (los llamados ‘fondos buitre’) e impulso al parque de vivienda pública, mientras que el empresariado, que se apoya en otros casos, rechaza por completo los controles, y aboga por la colaboración público-privada en la forma de promociones mixtas, subvenciones a los inquilinos y bonificaciones a los arrendadores, esgrimiendo además que más del 90% de estos son particulares.
La cuestión más espinosa, en cualquier caso, pasa por el control de precios. La sola posibilidad de que tal medida entre en vigor ha hecho que diferentes inversores se replanteen inversiones e incluso se planteen poner a la venta activos en principio pensados para el alquiler, según alertan fuentes del sector.
Ismael Clemente, CEO de la socimi del IBEX 35 Merlin Properties, ha llegado a avisar incluso de que ve un fondo inmobiliario americano saliendo de España en 2020. “Un inversor estadounidense me ha transmitido que cuando ve la hoz y el martillo, sale corriendo. Tendremos algún problema este año si se prioriza ideología sobre economía”, afirmó en un foro inmobiliario organizado por la consultora PwC.
En ese mismo foro se analizó el ejemplo de una gran ciudad donde se ha dispuesto recientemente el control de los alquileres: Berlín. Los precios habían subido un 22% entre 2012 y 2015, el año en que el Gobierno alemán trazó una política de limitación de precios. Entre 2015 y 2018, los precios subieron otro 24%. “Hecha la ley, hecha la trampa. Los arrendadores y arrendatarios acaban llegando a acuerdos paralelos”, ha esgrimido el socio de inmobiliario de PwC España, Rafael Bou, para luego afirmar que en España “muchos políticos están optando por la solución de Berlín” porque “no tienen tiempo ni dinero”. El ayuntamiento de Barcelona dirigido por Ada Colau, por ejemplo, ya ha fijado la exigencia de un 30% de vivienda social sobre la obra nueva de más de 600 metros cuadrados, y ha avisado de que prevé controlar los precios en cuanto esté facultada para ello por el nuevo Gobierno. Por lo pronto, según datos del Colegio de Arquitectos de Barcelona, la superficie de los visados de obra nueva cayó un 15% en 2019 en la Ciudad Condal.
De forma similar, y lejos de dar marcha atrás en los controles, Berlín ha apostado por endurecerlos a partir de este 2020, congelando los alquileres por cinco años y poniendo sanciones de 500.000 euros a quienes los incumplan. Fuentes del sector jurídico explican que la ley original del gobierno alemán tenía muchas excepciones, lo que ha hecho que su aplicación en la práctica acabara siendo escasa. En París, los tribunales acabaron tumbando los controles de precios. Las mismas fuentes inciden en que el actual proyecto del gobierno español sería igualmente recurrible, ante el Tribunal Constitucional, ya sea por la forma de su tramitación o por el fondo. La Comunidad de Madrid, de hecho, ya ha anunciado que recurrirá al Constitucional cualquier imposición en la materia. El proyecto del Gobierno no es en principio el de imponer el control de precios, sino delegar la posibilidad de hacerlo en las comunidades; aquellos particulares que quieran recurrirlo podrán también hacerlo, pero, mientras no haya una sentencia, deberán acatar los controles de la administración (comunidades).
En este sentido, es de notar que diferentes formas de regular los precios llevan décadas funcionando en una quincena de países del mundo desarrollado, entre ellos, Suecia. “El sistema sueco de fijación del precio del alquiler se establece principalmente a través de negociaciones colectivas a escala local y, en la mayoría de los casos, las partes han desarrollado sistemas para valorar las diferentes cualidades de las viviendas, pero el precio de un alquiler para una vivienda en particular se puede impugnar en el Tribunal del Alquiler. Este analiza los precios del alquiler de viviendas similares para las cuales se ha negociado colectivamente el alquiler”, explican desde el Banco de España. El ejemplo de Suecia impregna iniciativas similares en Nueva Zelanda, Estonia y Polonia.
El partido conservador gobernante de ciudades como Estocolmo impulsa ahora eliminar el control de los alquileres para poner coto a la proliferación de las “listas de espera”, de hasta dos décadas para acceder a pisos, y la “economía sumergida”, con pisos que acaban costando el doble que la cifra oficial. Paralelamente, el centroizquierda en Dinamarca impulsa, frente a la burbuja de precios, nuevas medidas de control con el foco puesto en la reciente irrupción de fondos de inversión como Blackstone, el también mayor tenedor de pisos en alquiler en España (35.000). Según informes de la televisión pública danesa, los pisos de Blackstone dispararon sus precios un 400%. Las medidas del gobierno danés apuntan a recortar a la mitad el margen de subida. Algunos estados de EE.UU. como California, Oregon y Nueva York, todos ellos con gobiernos demócratas, han implementado también en 2019 nuevas medidas de techo a las subidas de precios con un ojo en los fondos de inversión. En Luxemburgo, por ejemplo, el precio del alquiler anual no puede, desde 2006, exceder el 5% del capital invertido en la vivienda de alquiler.
Tras analizar todos esos ejemplos en su más reciente informe sobre el mercado del alquiler, el Banco de España reconoce la necesidad de un equilibrio entre la seguridad jurídica del propietario y garantías para el inquilino, aunque, sobre el control de precios, concluye que “los controles sobre los precios del alquiler de vivienda presentan el atractivo de dirigirse de forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad y de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, la evidencia muestra la posible aparición de efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante periodos prolongados”. Así, esgrime el BdE, “la oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación. Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrase las medidas de control de rentas en determinados colectivos o zonas de una ciudad. Este tipo de dualidad en el mercado del alquiler puede ocasionar una segmentación de la población según sus condiciones socioeconómicas, reducir la movilidad de los trabajadores que no desean perder un arrendamiento inferior al precio del mercado o incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados del mercado”.
En la misma línea, incide en que “los problemas asociados a los controles de precios explican el retroceso a lo largo del tiempo en la aplicación de esta política, que fue ampliamente usada en las economías avanzadas durante buena parte del siglo XX, hasta finales de la década de los setenta. No obstante, en los últimos años algunas grandes ciudades europeas han intentado aplicar nuevamente controles de rentas en determinados segmentos del mercado del alquiler. La evidencia reciente muestra que estas regulaciones, en general, han sido efectivas para moderar a corto plazo el precio del alquiler en el segmento regulado, mientras que, al mismo tiempo, pueden causar aumentos de los precios del alquiler de vivienda en los segmentos no regulados del mercado. En el medio plazo, la aplicación de este tipo de intervención pone de relieve, asimismo, ciertas dificultades, relativas tanto a su implementación efectiva como a la reacción de la oferta en el mercado del alquiler. Estas dificultades han sido señaladas con frecuencia, en la literatura especializada, como una limitación de este tipo de intervención a la hora de solventar de manera duradera los problemas planteados en el mercado del alquiler de vivienda”.
El sector inmobiliario remarca como ejemplo de política exitosa en “reducir” precios el fomento a los fondos de inversión que ha tenido lugar en los últimos años en la ciudad australiana de Sidney. Frente a las 17.500 de viviendas en alquiler que había disponibles en 2017, el stock creció hasta las 36.680 en 2019, una subida del 110%. En ese mismo período, los precios cayeron un 8%. Se espera que se terminen 192.000 viviendas entre 2019 y 2023.
En el medio, emergen soluciones mixtas. Una de ellas pasa por el impulso al parque de vivienda asequible. En esa línea, sobresale el ejemplo de la capital de Austria, Viena. Allí, la proporción de alquiler social sobre viviendas alquiladas alcanza el 60% (y el 20% en toda Austria). Los precios se han mantenido relativamente “estables” en la capital, según apuntan desde la consultora, con subidas (e incluso algunas bajadas) interanuales que no llegan al 5%. El parque de vivienda asequible representa el 1% en España y el 6% en Alemania. Otra solución ‘mixta’ es la de Portugal y su modelo de ayudas a los jóvenes, que pueden alcanzar hasta el 70% de las rentas, y bonificaciones fiscales a los arrendadores que cumplan determinados requisitos de precios. Este modelo ha sido reivindicado por la propia Asociación de Promotores Constructores de España, aunque no por el Banco de España.
“La teoría económica predice que buena parte de los subsidios y de las deducciones fiscales destinados a segmentos específicos de la demanda de alquiler se trasladan a los precios y generan un incremento de las rentas del alquiler cuando esta demanda se enfrenta a una oferta relativamente rígida, especialmente en el corto plazo. La traslación a los precios solo se mitigaría en caso de que los subsidios a la demanda estimularan una reacción de la oferta, bien induciendo la construcción de nueva vivienda en alquiler, bien aumentando el mantenimiento o la calidad de la vivienda arrendada. En caso contrario, buena parte del gasto público o fiscal destinado a mejorar la accesibilidad a la vivienda de determinados colectivos provoca un incremento de los precios del alquiler que supone una transferencia de recursos a los propietarios de los inmuebles arrendados. Estos potenciales procesos inflacionistas en los precios del alquiler causados por los subsidios se producirían, particularmente, en contextos en los que un fuerte crecimiento de la demanda provocara dinámicas alcistas de precios ante episodios de escasez de vivienda”, dicen desde el BdE, posicionándose también sobre la promoción de vivienda pública.
“En un amplio conjunto de países los gobiernos han intervenido manteniendo una significativa oferta pública de alquiler residencial a precios asequibles dirigida, principalmente, a colectivos con dificultades de acceso a la vivienda. Esta política presenta la ventaja de centrarse en la causa que subyace tras el incremento del precio del alquiler de vivienda: la insuficiencia de inmuebles disponibles para el arrendamiento ante aumentos de la demanda en determinados mercados locales. Esta política se enfrenta, no obstante, a importantes retos presupuestarios y requiere un diseño eficiente en su implementación”, advierten, destacando igualmente el ejemplo dado en esta línea por el País Vasco a lo largo de la primera década del siglo XX, con un parque de vivienda publica que representó el 40% de la nueva oferta de alquiler en la comunidad en 2018. El ‘gap’ de precios entre demanda y oferta en Euskadi no llega al 25% según el último informe de Pisos.com, mientras en Madrid y Cataluña supera el 40%.
Por lo pronto, desde el empresariado inmobiliario remarcan que la “regulación” no es la solución, y que en España hay un “problema de oferta”. Casi en representación del sector, la auditora PwC cita estadísticas del Banco de España y del propio Ministerio de Fomento para esgrimir que en España hay una demanda estructural de 120.000 viviendas nuevas al año, siendo que en 2019 se levantaron unas 73.000. Así, mientras el número de pisos terminados privados creció de 45.000 (2013) a 63.876 (2019), el de Viviendas de Protección Oficial cayó de unas 20.000 en 2013 a 5.937 en 2019. Los precios de alquiler crecieron un 60% en el mismo período.
Como forma rápida de reducir los precios, el empresariado destaca el ejemplo de Sidney. Como alternativas intermedias, pone los casos de Austria y Portugal, las líneas hacia la que parecen inclinarse públicamente los principales representantes del sector inmobiliario en España como solución políticamente viable frente al control de precios. El propio Ismael Clemente ha planteado que el Estado compre el 100% de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (en un 55% privada ahora), y ponga sus viviendas en alquiler (de los 34.000 millones de Sareb, 12.400 millones son inmobiliarios, teniendo unas 60.000 viviendas). El Gobierno, que asegura estar en permanentes negociaciones con Sareb sobre sus activos, impulsa además la promoción de 20.000 viviendas a precios regulados bajo financiación privada, para las que se ha postulado Azora, uno de los mayores caseros de España, con unas 15.000 viviendas de arrendamiento bajo gestión.
La gestora inmobiliaria especializada en alquiler asequible Locare esgrime que entre España y la Unión Europea existe una enorme brecha en materia de cuota de la vivienda asequible para alquiler sobre el mercado total del alquiler (del 1,25% en España frente al 20% de la media europea). En esa línea, estima que equilibrar el parque de alquiler asequible español con la media europea costaría unos 130.000 millones públicos y privados entre vivienda nueva y acondicionamientos de las actuales.
Reportaje publicado en el número de febrero de 2020 de la revista Capital.
