Gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda

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Redacción

La adquisición de una vivienda en propiedad lleva asociados una serie de gastos y el pago de impuestos que eleva de manera importante el precio mismo de la vivienda. Si hablamos exclusivamente de gastos, ya se trate de una vivienda nueva o de segunda mano, el comprador tiene que hacer frente a la hipoteca, la notaría y el registro de la propiedad.

Algunos afortunados pueden acometer una operación más ambiciosa, de modo que no tengan que hacer frente al pago de la hipoteca, aunque para esto deben tener una capacidad alta de ahorro.

Los impuestos sí difieren si hablamos de una vivienda de nueva construcción o de segunda mano. Comenzamos este repaso informativo con los impuestos, es decir, aquellos gastos obligatorios a pagar y que van a parar a las administraciones públicas y que regulan el estado, las comunidades autónomas y los municipios.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?

Adquirir una vivienda nueva implica el pago obligatorio del IVA y los Actos Jurídicos Documentados. El IVA es diferente en función de si la vivienda está adquirida en el mercado libre o es una construcción de protección oficial, es decir, una promoción pública.

En el primero de los casos se paga un IVA del 10% y en el segundo es solo de un 4%. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) también lo paga el comprador y su tasa varía en función de cada comunidad autónoma, pero es común que se sitúe entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra, salvo en el caso de Canarias, que es algo inferior, solo el 0,4%. En País Vasco, este impuesto está exento, es decir, su tasa es del 0%.

En las viviendas ya usadas no se paga IVA ni Actos Jurídicos Documentados, sino que ha de abonarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ATP). Como el AJD, la tasa depende también de la comunidad autónoma. País Vasco es el territorio más beneficioso para el comprador, pues la tasa es solo del 4%. Lo habitual es que el impuesto oscile entre el 6% y el 10% en el resto de comunidades.

Por último llegamos hasta la plusvalía municipal, que la ley dicta que debe pagarla el vendedor, pero en este caso puede existir acuerdo entre las partes para el pago de este impuesto, que recordemos grave el aumento de valor que ha tenido la propiedad durante los años en los que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Su cálculo depende del valor catastral y el número de años en los que se ha disfrutado de la propiedad.

Los gastos más comunes al adquirir una vivienda

Los impuestos son también parte de los gastos, pero no son el gran grueso de la operación, pues este se lo lleva la hipoteca o la propia compra sin acudir a un préstamo de este tipo. La diferencia entre adquirir un préstamo hipotecario y pagar la vivienda sin esta ayuda de los bancos es que con la hipoteca hay que pagar intereses a la entidad financiera con la que se firma el préstamo.

Los analistas y expertos recomiendan que para iniciarse en una operación financiera de este tipo es aconsejable tener unos ahorros de entre el 10 y el 12% del precio total a pagar, incluyendo gastos e impuestos, además de la entrada de la vivienda.

Las entidades bancarias financian, por norma general, en torno al 80% del coste total de la vivienda, de modo que el resto lo tenemos que abonar en concepto de entrada. No obstante, más allá de la hipoteca el comprador debe pagar también la tasación previa a la hipoteca, que oscila entre los 300 y los 600 euros, así como la copia de la escritura si así se desea.

La entidad asume los costes de gestoría, notaría, Registro de la Propiedad y el AJD del préstamo. La firma de Escritura Pública ante notario, que varía entre los 600 y los 1.000 euros dependiendo del precio del inmueble.

Por último, tras firmar la Escritura Pública en presencia de un notario, el último gasto es inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, que también tiene un precio variable entre 400 y 700 euros.

¿Qué gastos debe pagar el vendedor de una vivienda?

Cuando la operación consiste en una compraventa entre particulares, los propietarios que venden el inmueble deben cubrir también el pago de algunos impuestos. La plusvalía municipal es uno de ellos, pero también el IRPF, y si no son residentes en el territorio español lo que se paga es el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. El motivo de este pago es que se produce una ganancia patrimonial por la venta de una vivienda que debe tributar en la declaración de la renta.

No obstante, si la vivienda se vende por menos dinero del que se compró, no hay que pagar IRPF, pues se considera que ha existido una pérdida patrimonial, e incluso se puede compensar esa minusvalía en los siguientes cuatro ejercicios. Si el contribuyente vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia en adquirir otra casa como primera residencia, también queda eximido el pago.

En caso de que el vendedor aún esté pagando la hipoteca que contrató, el comprador adquiere la casa libre de cargas, pero el vendedor puede cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda.

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