El distrito de la innovación de Barcelona, conocido como 22@ desde el año 2000, ocupa la conocida zona industrial de la capital que fue bautizada como el “Manchester Catalán” por sus actividades a finales del siglo XIX y principios del XX. Las fábricas textiles de entonces conviven ahora con modernos edificios de oficinas y viviendas formando un ecosistema urbanístico único, un lugar ideal para aquellos profesionales creativos o cualquier joven inquieto.
Esta meditada renovación urbana fue una idea original orquestada en el año 1999 por el que era entonces el alcalde de la ciudad, Joan Clos, que apostó por integrar las viviendas anteriores al plan urbanístico y por la edificación de bloques de protección oficial. Dio cabida a empresas de toda índole, de nuevas tecnologías y de medios de comunicación, pasando por grupos editoriales e incluso universidades y residencias para estudiantes. Esta “isla” sirvió de laboratorio para impulsar otras experiencias urbanísticas que pudieran desarrollarse luego en otras zonas de la ciudad.
Javier Bernades, socio internacional y director de Business Space de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield en España y presidente de la comisión de Urbanismo y Territorio del 22@Network, señala que “todo lo que está incluido desde un punto de vista de marketing se le llama distrito 22@, pero urbanísticamente hay una serie de parcelas que sí y otras que no. Todo lo que está enfrente del mar, aunque no sea 22@ urbanísticamente hablando, lo incluimos bajo el mismo paraguas”.
Grandes cifras del distrito
Desde el año 2000, el 22@ ha acogido una media de 545 empresas al año, siendo el periodo 2003-2006 el más prolífico. Del total, el 47,3 % de las compañías de nueva creación y el resto, traslados, y el 31% pertenece a actividades intensivas en conocimiento y en tecnología. Las zonas verdes se han incrementado hasta los 114.000 m2 dentro del territorio urbanizado que ocupaba alrededor de 115 manzanas, unas 198,26 hectáreas.
Esto es “uno de los valores del 22@, la mezcla de usos. Convive el uso de oficinas con las universidades, los vecinos, las empresas, etc.”, añade Bernades, que recalca el riesgo de que la gente que va a trabajar al 22@ “si no entra en los módulos de protección oficial, se tiene que ir a vivir fuera del distrito, y lo que nos está pasando en Barcelona es que a la gente le gusta vivir cerca de donde trabaja”.
El 22@ se incluye en la lista de los “Innovation Districs” internacionales, que ponen de relieve otras tipologías urbanísticas de vanguardia basadas en grandes superficies alejadas de las ciudades centrales, el denominado modelo “Silicon Valley”. Para Javier Bernades está claro: “Lo que se ha logrado tras 20 años es convertir al Poble Nou en un distrito de innovación urbano de referencia a nivel mundial. Vienen de fuera a copiarlo, desde la ciudad de San José en Costa Rica, hasta la ciudad de Buenos Aires, Dublín o Las Vegas”.
El impulso de la asociación 22@ Network
En el año 2004 surgió 22@ Network, una asociación empresarial privada que acogió a las principales organizaciones del distrito, grandes empresas, universidades y centros tecnológicos para dar lugar a una red de pymes y start-ups con actividad en el repoblado barrio de Poble Nou. Desde entonces, el organismo es uno de los principales responsables de la consolidación del 22@ como espacio dinámico, transformador y tecnológico.
El director actual del 22@Network es Enric Urreta, que relevó en el cargo a Xavier Monzó. Urreta fue previamente vicepresidente de la organización, por lo que conoce muy bien esta asociación de más de 190 asociados, que cuenta con grandes empresas en su consejo de administración. Entre ellas, destacan, por ejemplo, Cuatrecasas, de la mano de Miguel Trías; T- Systems, con Osmar Polo; Altran, encabezada por Isabel Ordoyo; Universidad Pompeu Fabra, con Enric Peig; Telefónica, con Modesto González, o Bosch 22, con Ferrán González.
Este año, el Ayuntamiento de Barcelona ha presentado el “Plan General Nuevo Metropolitano” para dar un nuevo impulso y enfoque al distrito, con un aumento del número de pisos y un abanico más amplio de empresas. Se prevén crear unos 90.000 nuevos puestos de trabajo en los primeros 10 años.
Bernades indica que, con la modificación del plan, “se está pretendiendo que haya una nueva oferta de viviendas que tenga un balance entre protección y libre”. Durante este curso, la alcaldesa, Ada Colau, ha pactado con ERC la dinamización de 9.800 m 2. En una primera instancia, el 22@ debía recoger 5.200 viviendas de un total previsto de 9.600, de las cuales quedan por desarrollar unas 2.000. Este proyecto se denomina como el plan 22@Nord y está situado en el triángulo de la Avenida Diagonal, la Gran Vía y la Rambla Prim, un espacio equivalente al 21 % del suelo del 22@.
Radiografía inmobiliaria
El alquiler de espacio de oficinas en el 22@, desde su fundación, ha tenido un peso muy relevante respecto a la contratación total de Barcelona. Según datos de Cushman & Wakefield, los resultados más positivos se dieron durante los años 2017, 2018 y 2019, en los que el distrito representó el 32%, 33% y un 38%, respectivamente, del total de la Ciudad Condal. En los tres años citados se superaron los 100.000 m2 contratados, siendo 2019, con 151.225 m 2, el más destacado.
La tasa de disponibilidad de espacio de oficinas, a la inversa de la contratación, se fue reduciendo progresivamente desde 2014. Concretamente, a cierre del tercer trimestre de 2020 se situó en el 2,58%, según cifras proporcionadas por la consultora inmobiliaria.
Desde 2014, la evolución en las rentas de alquiler “prime” en el 22@ ha tenido una tendencia alcista, llegando a sus cifras más altas el año pasado y durante el presente ejercicio, hasta los 24,25 €/ m2/mes. Los resultados más bajos en cambio se dieron entre el 2012 y el 2014, en la etapa de menor demanda, con 13,75 €/m 2/mes.
Pese a que los niveles de contratación se han visto mermados por la pandemia del coronavirus, Bernades es optimista: “Ha caído a la mitad, pero para seguir siendo un hub tecnológico debemos seguir haciendo lo que estamos haciendo” ya que, según el responsable de equipo de Bussines Space, “estamos dentro de las listas de las opciones preferidas de las grandes multinacionales para traer a sus equipos”.
El “Manchester catalán” reactiva así el sueño de Joan Clos para el 22@: “Un espacio que dé cabida al progreso de todos”.
